英国广播公司

房主们告诉BBC，由于一家在英格兰和威尔士拥有数百处永久产权的公司收取的费用，他们每年要损失数千英镑。

BBC新闻的一项调查发现，承租人不得不支付数百英镑的服务费，比如剪钥匙、清洁门垫和市政垃圾箱。

我们调查了大约140个与阿塞霍尔德公司有关的法庭，发现法官评估该公司向房主多收了总计近120万英镑的费用。

租约持有人向BBC讲述了他们所面临的费用急剧上涨对他们心理健康的影响，以及他们为让自由持有人承担责任而进行的斗争。

周四，在这项调查公布之前，政府宣布将在本届议会结束前对英格兰和威尔士的租赁制度进行彻底改革。

“我害怕这个职位。”

今年春天，我收到了苏·罗伯逊（Sue Robertson）的一封电子邮件，此前我对租赁人收费过高的问题进行了调查。房主们向我发送了大约200封邮件，告诉我他们在服务费方面遇到了问题，这封邮件就是其中之一。

苏描述了飙升的费用和法律威胁是如何影响她的财务和健康的。我给她回了信，几天后收到了她邻居的来信，她告诉我苏因试图自杀而住进了医院。她康复后，我去见她。

在苏位于西苏塞克斯沃辛的一居室底层公寓里，她向我解释说，那里曾经是她的“避难所”，但现在却让她感到严重焦虑。

2019年，她每年要支付约750英镑的服务费。苏认为这个价格对她的公寓来说是合适的，她的公寓是一栋改建的小房子里的两套公寓之一，几乎没有公共空间需要维护。

但就在那一年，她的房产的永久产权在拍卖会上被卖给了伦敦北部一家名为Assethold的公司。她说，它的姐妹公司Eagerstates接管了管理，之后她的服务费增加了一倍多。到2023年，她的账单是3198英镑，四年内增长了320%。

“我害怕这个职位，”她告诉我。

“每次我们收到新钞票，上面都有不同的东西。我觉得他们只是白白地收我们的钱。”

英国有近500万套租赁房产——居民在抵押贷款之外还要支付地租。

议会正在通过新的法律，迫使建筑业主使他们收取的账单更加透明，尽管活动人士认为该制度正在被滥用，他们认为这项立法还不够。

根据土地注册处的数据，阿塞霍尔德拥有英格兰和威尔士近400处土地的永久业权，从小型改装房屋到大型公寓楼不等。

有10多人跟我说过，Assethold和Eagerstates一直要价过高。

他们都声称，Joseph Gurvits所有的Assethold多次向租赁人收取劣质或不存在的工程费用，这些工程是由管理代理Eagerstates委托的，Eagerstates也归Gurvits所有，由他的儿子Ronni经营。

通过对过去五年约140份官方法庭文件的分析，BBC发现，阿塞霍尔德通过Eagerstates向承租人多收了至少117.3万英镑。尽管如此，我们采访过的租赁人也多次向当局投诉，但他们说没有人听他们的。

“难以忍受压力”

苏的邻居、31岁的詹姆斯（James）住在楼上的公寓里，他也在努力支付服务费。他说，当他看到账单增加时，他陷入了“绝对的恐慌——我的心跳加速，我只是不知道该怎么办。”我想：‘我们不能再住在这里了。’”

阿塞霍尔德说：“听到居民们因这些事情而感到情绪和经济压力，我们深感关切。”

苏和詹姆斯辩称，他们的账单“严重”膨胀，包括一些奇怪的东西，比如剪钥匙要花719英镑，清理140 × 125厘米（55 × 49英寸）的门垫要花500英镑，清理市政垃圾筒要花300英镑——苏和詹姆斯说，这两件事都从来没有人做过。

詹姆斯说，这种情况对他和他的伴侣来说已经变得“难以忍受的压力”。他说，他加班加点工作，不得不借了3万英镑来支付增加的费用和聘请律师。

Assethold表示：“过去三年服务费的上涨反映了基础设施升级和房地产行业的通胀压力。”

换两个灯泡要135英镑

租赁人可以质疑服务费的唯一途径之一是向一级法庭——一种民事法庭——上诉。

法庭的目的是确定服务费是否“合理且应支付”，而不是裁定是否存在不当行为。但通过审查数百页的证据，我们发现几位法官的评论表明了与阿塞霍尔德有关的不良行为模式。

在天平的低端，一位法官同意“135英镑换两个灯泡太贵了”。另一方面，我们发现，法庭因“不合理”的服务费，向租赁人赔偿了高达10万英镑的款项。

一个法庭听取了房主如何无法出售他们的公寓，并受到“（经济上和心理上的）重大影响”。在这种情况下，大约3.8万英镑的综合服务费被认为是不合理的。

在法庭上，阿塞霍尔德被描述为一家“价值数百万英镑的永久业权公司”，“只是拒绝合作”，我们从大约140个法庭审查的许多文件中都提到了这种行为。

注册慈善和活动组织Leasehold Knowledge Partnership的主管塞巴斯蒂安•奥凯利（Sebastian O’kelly）表示，他的组织收到了“不成比例”的关于Eagerstates的投诉。

“它管理资产组合的方式出了严重问题。我们被关于Eagerstates的投诉淹没了。”

在BBC调查的一个典型案例中，一名法官称该公司的策略是“恶意的”，提到了该公司发出的“咄咄逼人的信件”，并一再评论该公司管理不善。

Assethold表示，它正在“积极审查过去法庭裁决的结果”，并在必要时实施了改革。

“在不同的物业中，我们总是努力确保在维修过程中物有所值，并确保高水平的服务。与其他承包商一样，我们不断对成本进行基准评估和审查。”

简•斯蒂尔（Jane Steel）在米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）为家人买了一套一居室公寓作为投资，她是另一位向BBC表示对Eagerstates不满的承租人。

2016年，当她和她的伴侣购买这处房产时，80套公寓的综合服务费为6万英镑。三年后，这个数字变成了25万英镑。

简有会计背景，她花了数周的时间检查发票，并说她发现了许多可疑的费用，包括修理电梯的费用超过3.8万英镑，而电梯只有一年的历史。她说，该街区的承租人还被多收了6万多英镑的电费。

阿塞霍尔德表示，这是“完全错误的”，并补充说，它已将2万英镑贷给了租赁人，未来的账户“将相应减少”。该公司表示，一名独立检查员“发现电梯维护良好，其使用年限与安装时一致”。

简还抱怨说，还有很多其他收费被夸大了，比如在25扇门上安装消防安全标志需要2640英镑。

简说，承包商高级设施维护公司（Superior Facilities Maintenance，简称SFM）为该建筑的劣质工程收取了数万英镑的费用，而Eagerstates“毫无疑问”地支付了费用。

阿塞霍尔德说：“任何完成的作品都会有图片和发票作为备份。我们确实会定期检查物业，如果有任何关于工程的投诉，我们也会与承包商沟通。”

BBC已经看到了SFM在其他建筑上的数十份工程发票，包括苏和詹姆斯的建筑。

去年夏天，他们从该公司通过Eagerstates收到了4500英镑的账单，用于屋顶的维修工作。“他们（承包商）来了很短的时间——我不知道他们在那里做了什么——然后他们就向我们收取了所有的钱，”詹姆斯说。

Sue和James给我看了一张SFM的发票，上面显示他们支付了脚手架费用，但他们说只使用了一个梯子来进入屋顶。

我们试着联系高级设施维护公司，但网上列出的电话号码无法接通，其网站也已关闭。

承租人已经向BBC出示了由SFM通过Eagerstates开具的发票。自2022年以来，这些工程的详细成本总计为9.8万英镑。

我们发现SFM没有向公司注册处提交账目，这是刑事犯罪。据公司之家称，它已经收到了六封关于此事的信件。

通过深入研究各种法庭文件，我们发现了对Eagerstates使用SFM的其他投诉。

在最近的一起案件中，一名法官承认，在雇用SFM进行屋顶维修时“缺乏透明度”，并表示“对工程质量存在重大担忧”。在本案中，法官驳回了SFM提出的几乎全部2.1万英镑的指控。

阿塞霍尔德说：“这根本不是事实，是法官的诽谤；我们和租赁方之间就承包商的问题进行了明确的透明和大量的通信。”

SFM没有回应BBC的置评请求。

所有公司“牵引者是真诚的”

虽然法庭没有权力对潜在的犯罪行为或其他可能的不法行为做出判决，但一名法官表示，他们“不满意”SFM提供的1750英镑发票是“真实的”。

阿塞霍尔德说：“这根本不是事实，是法官的诽谤；有明确的透明度，发票是真实的。法官怎么能在没有证据的情况下说这种话是荒谬的，我们正在考虑对法官和这些言论提出投诉，因为必须有证据来证明这一点。”

那张发票是雷蒙德·肖质疑的几张发票之一。

他是伦敦东部斯特拉特福市阿塞托尔德（Assethold）拥有的一个街区的承租人。他有20年的刑事律师经验，专攻欺诈案件。他表示，该公司的运营方式让他“大吃一惊”。

2018年，每年的服务费略高于900英镑。最近的年度账单超过了6000英镑，上涨了560%。

阿塞霍尔德对雷蒙德提供的款项提出异议，但他表示，他和妻子花了“数周和数月”仔细研究账单，并调查了与Eagerstates合作的公司。他们说，有几家是新开的，其他几家是在短时间内关闭的。

他们认为其中一些人之间存在联系，包括与他公寓所在的清洁公司的家庭关系。

阿塞霍尔德说：“事实并非如此；所有的承包商都是真诚而独立的。”

雷蒙德说，去年，这个由11套公寓组成的街区收取了1万英镑的清洁费，但这项服务“非常糟糕”。尽管费用很高，但整栋楼很脏，垃圾箱也不收，导致老鼠横行，气味难闻。

阿塞霍尔德说：“由于各种短期租赁和居民的虐待，垃圾堆积如山，这意味着垃圾不断被倾倒在房子里。”

在去年的一个法庭上，雷蒙德和他的一些邻居因为在三年的时间里多收费，获得了近6万英镑的赔偿。

Assethold表示：“这主要包括预估费用，我们已经将所有款项退还给了租赁方。”

“他们怎么能把它从我这儿夺走呢？”

对于那些对服务费有异议的租赁人，建议他们先付清服务费，然后再解决这个问题，否则他们可能会面临被没收财产的命运——来自租赁知识合作组织的塞巴斯蒂安·奥基夫（Sebastian O’keefe）称这是一种“严厉”的措施。

苏拒绝支付部分款项，以抗议她的指控，并受到Eagerstates的占有令威胁，这意味着如果她不全额付款，将启动没收程序，要求她的财产全部价值。

苏说：“我简直不敢相信。这是我的公寓，这是我的家。他们怎么能从我这里夺走呢？我买了，它是我的。

“我还是无法应付。我真的很难过。”

在与该公司的法律纠纷中获胜的阿塞托德租赁人尹志勋（Ji Hoon Yoon，音）是向我讲述法庭制度问题的许多人之一。他说：“司法系统内没有任何东西可以将所有这些案件联系起来，即使他们一次又一次地这样做。”

他已经成立了一家公司，帮助租赁人对指控提出质疑。

房地产协会（Property Institute）是管理房地产经纪人的专业机构，它呼吁对建筑经理进行监管，而政府正在出台的旨在加强租赁人权力的新法律并未包括这一点。

简正在采取法律行动，争取获得房屋管理权，因为就目前情况而言，她说她的公寓是卖不出去的。

她说：“从愤怒到失望，再到不公平，人们的情绪真的很复杂，因为法律无法提供帮助。”

苏和詹姆斯已经成功地申请购买了他们的房子的永久产权，这是一栋由两套公寓组成的维多利亚式建筑。上个月，我在沃辛县法院（Worthing County Court），他们发现阿塞霍尔德没有在土地注册处（Land Registry）登记房产，因此不是永久业权的合法所有人。

法官批准了这对夫妇购买永久产权的许可，称此案“非同寻常”，并补充说，阿塞霍尔德“甚至没有费心露面”，对事件做出解释。

苏将阿塞霍尔德形容为“笼罩在我头上的一大团乌云”，她期待着再次掌控自己的家和财务。

对于其他的承租人来说，战斗还在继续。

Additio维多利亚·阿彻报道